Nue-propriété et usufruit ou l’arbre et le fruit

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur le droits des propriété. Il est fréquemment recommandé par des notaires ou avocats lors de donations ou à l’occasion de l’organisation d’une succession.  Il consiste, comme son nom l’indique à dissocier, la nue-propriété de l’usufruit d’un bien. Son principal intérêt est fiscal, mais pas uniquement.

Quelques définitions s’imposent

Usufruit:   l’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont un autre a la propriété, à charge    d’en assurer sa conservation.

Nue -propriété :  la nue-propriété est le droit de disposer de son bien à sa guise, et     éventuellement de le modifier ou de le détruire.

Pleine propriété : c’est le terme qui désigne la propriété complète, par opposition à la nue propriété ou à l’usufruit.

Prenons l’exemple d’un logement. Il faut savoir que le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives : le droit d’utiliser le logement (l’habiter), le droit de percevoir les revenus du logement (le louer), le droit de disposer du logement (le vendre). Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes : d’une part l’usufruit qui comprend le droit d’utiliser et de percevoir les revenus et d’autre part la nue-propriété qui comprend le droit de disposer. Le droit de propriété est donc l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété.

L’usufruit est le plus souvent viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint par la mort de son titulaire. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d’usufruit temporaire. Celui qui a le droit d’utiliser le logement et d’en percevoir les revenus est l’usufruitier, celui qui a le droit de disposer du logement est le nu-propriétaire.

Il ne faut pas confondre usufruit et droit d’usage et d’habitation. Ce dernier est strictement personnel et est limité à la seule habitation du logement (sans pouvoir le louer) alors que l’usufruit est un droit réel et peut porter tant sur des immeubles que sur des meubles.

Evaluation de l’usufruit (voir tableau des âges et valeurs ci-dessous)

Si, par exemple, l’usufruitier et le nu-propriétaire s’entendent pour vendre le logement, comment se partager le prix entre eux ? Si par exemple vos parents vous donnent la nue-propriété d’un appartement, sur quelle valeur le Trésor va t-il vous taxer ? Si, par exemple, vous héritez de l’usufruit d’un logement (cas fréquent entre époux), sur quelle valeur les droits de succession seront-ils calculés ? La question de l’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété (les deux sont liées bien sûr) est donc très importante. Une loi a fixé les règles applicables aux donations, successions, ventes, échanges, apports en société, etc.

L’évaluation se fait en appliquant un barème tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier, puisque l’usufruit n’existe que durant la vie de son titulaire.

Afin de mieux illustrer mon propos, prenons l’exemple d’un couple âgé respectivement de 55 et 57 ans, que nous appellerons les « parents », et de leurs « enfants » âgés respectivement de 25 et 27 ans.

Les parents ont acquis un immeuble dans le but de leur générer des revenus complémentaires à l’heure de leur retraite, et commencent également à envisager la transmission de leur patrimoine.

Le démembrement, dans le cadre d’une donation est alors une solution avantageuse.

En effet, les parents vont pouvoir faire une donation à leurs enfants (éventuellement dans le cadre d’une SCI) de la nue-propriété de l’immeuble, tout en conservant les revenus locatifs.

L’intérêt principal de la donation va résider dans le fait que la nue-propriété ne va représenter que 50% de la valeur réelle du bien, ce qui réduira d’autant les droits à payer pour les bénéficiaires. En plus, ces derniers pourront également profiter d’une réduction de 35% des droits, accordée quand le donateur d’une nue-propriété a moins de 70 ans.

Au décès des parents la pleine propriété (100%) se reconstituera automatiquement, sans droits à payer.

L’usufruit locatif social

Il s’agit d’une nouvelle mesure entrée en application le 20 mars 2009 permettant à un propriétaire privé de céder, pour un temps limité, l’usufruit d’un logement neuf ou ancien à un bailleur social ou une association agréée.

Dans le cadre d’un bien neuf, vous pouvez achetez (pour 50 à 70 % de sa valeur) la nue propriété d’un bien. Au terme de l’usufruit temporaire (généralement entre 15 à 20 ans), vous récupérez la pleine propriété de ce bien et pouvez en jouir librement.

L’usufruitier se charge de l’entretien de l’immeuble et en supporte les charges, de plus, vous êtes assuré contractuellement de récupérer un bien en parfait état, remis à neuf avant l’extinction de l’usufruit par le bailleur professionnel.

Vous êtes garanti du sérieux de l’usufruitier, le plus souvent un grand institutionnel privé ou un bailleur social (OPAC, ESH, organisme du 1% logement).

En matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF),  seul l’usufruitier est concerné.

En terme d’impôt sur la plus-value immobilière, le nu-propriétaire bénéficie d’un abattement de 10% par an au delà de la 5 ème année de détention. Il est ainsi totalement exonéré après 15 ans.

Enfin, les taxes foncière et d’habitation sont à la charge de l’usufruitier qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.

* par rapport à la valeur de la pleine propriété

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