L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’une même chose. Beaucoup de biens peuvent faire l’objet d’une indivision : meubles (voiture) ou immeubles (terrain, appartement, maison). L’achat en indivision permet un financement, un entretien et une gestion a priori plus faciles. La quote-part de chacun dans le bien est fixée lors de l’achat. Il existe d’autres façons de se grouper pour acheter un bien à plusieurs, en créant une association ou une société, par exemple, mais cela nécessite plus de démarches.

L’achat en indivision présente une grande simplicité, du moins au départ. En effet, par la suite, le fonctionnement d’une indivision peut se révéler plus difficile que prévu. N’oubliez pas non plus que chaque indivisaire est tenu d’une partie des dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple). Le risque de mésentente doit donc être bien évalué avant un tel achat. Le plus souvent, l’achat d’un logement en indivision est effectué par deux personnes non mariées, vivant en couple, ce qui limite le nombre de participants.

Par ailleurs, le régime juridique de l’indivision est provisoire. La loi pose comme principe que «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Chaque propriétaire (appelé indivisaire) peut, à tout moment, imposer à l’autre de vendre le bien pour en partager le prix.

L’indivision n’est pas toujours une situation choisie volontairement. C’est le cas chaque fois que vous héritez avec d’autres personnes : on parle alors d’indivision successorale, mais aussi si vous êtes divorcé et que la communauté n’est pas encore partagée : il s’agit alors d’indivision post-communautaire.

Indivision légale

Sauf convention entre héritiers ou légataires ou accord sur un point particulier, le régime légal de l’indivision s’applique.

Pour les successions ouvertes à compter du 1er Janvier 2007, afin de simplifier le fonctionnement de l’indivision, est instaurée la règle de la majorité des 2/3 (au lieu de l’unanimité) pour les actes d’administration de l’indivision, par exemple :

  • la réalisation de travaux d’entretien,
  • la conclusion ou le renouvellement des baux d’habitation,
  • la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de la succession (sous condition d’en informer les co-indivisaires),
  • la désignation d’un ou plusieurs indivisaires ou d’un tiers comme mandataire général pour administrer le bien.

Mais la règle de l’unanimité est maintenue pour toutes les autres décisions, dont les actes de disposition, telle la vente d’un bien immobilier.

Toutefois, une proposition de loi visant à simplifier et alléger diverses procédures juridiques ou administratives a été adoptée en première lecture. Les députés ont notamment adopté une disposition visant à rendre possible la vente de biens détenus en indivision, même si l’une des parties s’y oppose et en dehors de tout recours en justice, dès lors que le ou les indivisaires désireux de vendre détiennent au moins 2/3 des droits indivis et expriment leur volonté auprès d’un notaire. A l’issue de la procédure notariée (1 mois), le tribunal de grande instance pourra autoriser la vente « si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».

Chaque indivisaire est tenu de participer aux dépenses de conservation des biens indivis.

Chaque indivisaire peut également :

  • demander le partage, pour mettre fin à l’indivision,
  • disposer de sa quote-part dans l’indivision (la céder ou la donner en garantie),
  • demander une avance en capital sur ses droits, dont il sera tenu compte lors du partage,
  • se servir d’un bien indivis, à charge d’indemniser les autres s’ils le demandent, demander chaque année sa part des revenus produits par les biens indivis.

REMARQUE : l’indivisaire, qui entend vendre à un tiers tout ou partie de ses droits dans l’indivision, doit notifier le prix et les conditions de la cession, ainsi que les nom, domicile et profession de l’acheteur potentiel, aux autres indivisaires. Ceux-ci bénéficient d’un droit de préemption. Chacun dispose d’un délai de 1 mois à compter de la notification pour faire connaître au vendeur qu’il exerce son droit de préemption aux prix et conditions indiqués, puis d’un délai de 2 mois pour réaliser effectivement l’achat.

Indivision conventionnée

Il existe une possibilité de donner une certaine stabilité à l’indivision : la signature d’une convention d’indivision.

A peine de nullité, cette convention est établie par écrit. Elle décrit le bien indivis et indique la quote-part de chaque indivisaire. Publiée au bureau des hypothèques, cette convention doit être rédigée par acte notarié. Elle peut être conclue pour une durée maximum de cinq ans. Pendant la durée de la convention d’indivision et sauf circonstances exceptionnelles, personne ne peut exiger la vente pour obtenir sa part, ce qui offre une stabilité certaine. La convention est renouvelable sur simple accord des indivisaires. Ceux-ci peuvent même prévoir qu’elle se renouvellera par tacite reconduction. Cette convention permet aussi d’organiser la vie de l’indivision, notamment de répartir les dépenses. Un gérant peut même être nommé par les indivisaires, choisi ou non parmi eux.

Si vous occupez seul un bien indivis, vous pouvez être redevable d’une indemnité d’occupation aux autres indivisaires.

Par ailleurs, sachez que si vous voulez vendre votre part à un étranger à l’indivision, les autres indivisaires ont un droit de préemption. Il faut donc leur proposer l’achat par priorité en suivant une procédure spéciale.

Le partage amiable

Le partage amiable est la meilleure des solutions puisqu’elle consiste à mettre tous les co-indivisaires d’accord sans en passer par la justice.

Les solutions offertes aux co-indivisaires :

  • les co-indivisaires peuvent acheter la part de celui qui souhaite quitter l’indivision en lui payant une soulte.
  • les co-indivisaires peuvent décider de vendre le bien et de se partager le prix.

Bien que ce partage soit amiable, les héritiers devront passer par le notaire pour établir un « acte liquidatif » formalisant les solutions choisies (la part attribuée à chacun). Cet acte sera opposable à tous les co-indivisaires qui ne pourront pas changer d’avis.

Si aucun accord n’abouti entre les héritiers, il restera la solution du partage judiciaire.

Le partage judiciaire

Le partage judiciaire peut être demandé par un des héritiers souhaitant sortir de l’indivision ou par tous les héritiers en désaccord sur la façon de sortir de l’indivision mais d’accord pour faire trancher le litige par la justice.

Le Tribunal de Grande Instance compétent en la matière pourra ordonner, soit le maintien temporaire de l’indivision, soit la vente du bien.

Le maintien de l’indivision

Il peut être ordonné :

  • pour 2 ans maximum sans prolongation ni renouvellement possible, si le partage immédiat risque de porter atteinte à la valeur du bien à partager.
  • pour 5 ans maximum renouvelable une fois si le bien est un logement ou une exploitation agricole constituant une unité économique mise en valeur par le défunt ou le conjoint.
  • jusqu’au décès du conjoint, s’il s’agit de la résidence principale du conjoint survivant ou d’un local professionnel utilisé par ce dernier,

La vente du bien

Le juge peut imposer la vente du bien par le biais d’un notaire. Dans un premier temps, la vente se fera de gré à gré si tous les héritiers en sont d’accord. Le cas contraire, le notaire dressera un procès verbal de difficultés transmis au juge. Le juge commissaire désigné par le Tribunal lors du partage, sera ensuite saisi par le notaire ou par l’avocat d’un des héritiers. Ce juge va émettre un rapport qui va permettre au Tribunal de statuer sur l’attribution préférentielle du bien à l’un des héritiers ou la vente aux enchères du bien dont le montant de la mise à prix est fixé après estimation.

Enfin, sachez qu’il est toujours possible de faire marche arrière pour mettre fin à la procédure judiciaire si les héritiers sont d’accords et de procéder à un partage amiable toujours moins coûteux et plus rapide.

Les biens laissés par le défunt forment une masse indivise en présence d’au moins deux héritiers ou légataires (universels ou à titre universel). Ces derniers sont propriétaires indivis de cette masse. Cette situation, parfois délicate en pratique, dure jusqu’au partage.

Dans toutes ces situations, informez-vous sur vos droits et obligations. N’hésitez pas à interroger votre notaire, il vous fournira les éléments vous permettant de prendre les bonnes décisions en toute connaissance de cause.

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