Comment déduire les résultats déficitaires de vos activités de location immobilière ?

Si vous détenez des biens immobiliers locatifs, vous n’êtes pas sans savoir qu’ils génèrent parfois des déficits qui peuvent venir atténuer votre imposition.

La fiscalité des revenus fonciers

Les revenus issus de la location de logements non meublés sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. En pratique, pour déterminer le montant des revenus fonciers imposables, vous devez, pour chaque immeuble loué, déduire des revenus qu’il procure les charges qui le grèvent. Puis vous globalisez les revenus nets ainsi calculés. Il peut alors résulter de cette somme un déficit foncier (charges globalement supérieures aux revenus).

Précision : le régime du micro-foncier ne peut pas donner lieu à la constitution d’un déficit. Ce régime permet de porter directement le montant des recettes brutes annuelles sur votre déclaration des revenus, et de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 40 %.

Le sort des déficits fonciers

En principe, un déficit foncier ne peut être imputé que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Mais par exception, le déficit foncier résultant de dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt est automatiquement imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Et si votre revenu global est insuffisant pour absorber cette part de déficit, l’excédent est alors imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

À noter : quant à la part des dépenses excédant 10 700 €, elle est imputable seulement sur les futurs revenus fonciers des 10 années suivantes, comme la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt.

Une condition à la déduction

Toutefois, si le bien immobilier à l’origine du déficit ne reste pas affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause. Et selon l’administration, le déficit foncier doit être rétroactivement imputé uniquement sur les revenus fonciers. Si un solde de ce déficit persiste au jour de la cessation de la location, il est alors complètement perdu. Il n’est même pas imputable sur les revenus fonciers des autres logements des années suivantes.

Exemple :

– Loyers imposables provenant d’un seul logement : 6 000 €
– Charges déductibles : – 15 000 €
– Dont intérêts d’emprunt : – 7 000 €
– Déficit foncier : – 16 000 €

Le déficit foncier de 16 000 € est censé provenir de 15 000 € des charges, autres que les intérêts, et de 1 000 € des intérêts d’emprunt.

Si le revenu global est supérieur à 10 700 €, le déficit permet de réduire le revenu de 10 700 €.

L’excédent – provenant des intérêts (1 000 €) et des autres charges (15 000 € – 10 700 €) – de 5 300 € est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Mais pour que la déduction du déficit de 10 700 € sur le revenu global ne soit pas remise en cause, le logement doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivante.

Article du 01/10/2010 – © Copyright SID Presse – 2010

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